汶川地震对中国房地产的影响
【导读】：汶川地震发生至今已有一周时间，灾难给当地造成了重大的人员财产损失，影响波及甚广。一
周以来，我们对事件给予了高度关注。在此，首先对本次地震中的遇难者表示深切哀悼！同时，中央政府
和社会各界在此次抗震救灾过程中的表现，也使我们深受感动和鼓舞。随着抗灾的深入，灾区的各项重建
即将提上日程。作为专业房地产研究机构，我们希望就地震对中国房地产行业的影响，进行一个初判，从
重建和发展角度，与业内人士共同探讨。
本报告关注领域：
　　一、对宏观经济和政策的影响；
　　二、对区域房地产市场的影响；
　　三、对建筑产品趋势的影响；
　　四、对房地产行业的影响；
　　五、对置业需求的影响。
　　中国为地震灾害严重国家：
　　我国地处世界上两个最大地震集中发生地带——环太平洋地震带与欧亚地震带之间，在我国发生的地
震又多又强，其绝大多数又是发生在大陆的浅源地震。20 世纪死亡20 万人以上的大地震全球共两次，都
发生在中国：一次是1920 年宁夏海原8.5 级大地震，死亡23 万余人；另一次是1976年唐山7.8 级地震，
死亡24 万余人。（来源：中国地震局）
一、对宏观经济和政策的影响
　　货币政策——实际操作或显现“温和倾向”
　　当前国内外经济形势变化更趋复杂，在汶川地震发生后，准确评估的难度在短期内显著增大。对当前
国内宏观经济的认识，在主流学者层面的分化也比以往更加显著。四川省的大地震，震中位于偏远山区，
而且当地的工农业生产规模不大，因此地震对中国宏观经济整体影响可能有限。但当前抗震救灾为首要任
务，因此经济政策在短期内会或将继续延续紧缩政策，但实际操作中或将显现“温和倾向”。最新的央行
第一季度货币政策执行报告，也在灵活性上预留了空间——首次未提“防经济增长由偏快转向过热”。
　　灾区实施差异化经济政策
　　灾区当前经济政策体现出“战时经济政策”特点，将实行差异性的政策。在央行日前再次上调存款准
备金率的背景下，央行成都分行16 日表示，“该行已决定加大对受灾地区的信贷投入，增加支农再贷款
和再贴现，对川内金融机构的再贴现、头寸再贷款等需求，经电话请示分行后可特事特办，不受限额限制
”。
　　灾后重建的扩张性财政投入效果
　　可预期在灾后重建的过程中，扩张性财政政策在灾区将有明显体现。加之差异化的信贷政策和各界社
会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市
，经济促进作用或许更明显。
　　灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺——影响房地产成本
　　在灾后重建的过程中，原材料和劳动力的大量需求，可能导致供应短缺。但可预期灾后重建的上述因
素，将采取战略物资供给平准政策，因此价格上涨的幅度将受到调配限制。不过，对四川的商业化房地产
开发而言，将受到供应短缺的影响，在成本上面临压力。
　　地震短期内增大国内通胀压力
　　地震导致的局部农业生产和运输中断，短期增加国内通胀压力。四川经济仅占中国GDP 的4%，但农产
品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。此次地震将对全国的粮食及
猪肉价格造成一定的影响。
　　整体社会责任增强与国际正面评价
　　2008 年以来，雪灾、*事件、奥运火炬传递风波等一系列事件，激发了国内的民族情绪和社会责任感
。汶川地震更极大增强社会凝集力。而8 月份即将举行的北京奥运，还将推动国内精神面貌的升华。
　　同时，汶川地震为中国在国际社会赢得了很高的正面评价。增强了中国经济在国际社会的认可，为整
体社会经济发展以及国际合作，提供了良好的契机。
二、对区域房地产市场的影响
　　区域房地产项目进度延迟——房企资金回笼放缓
　　一、震后第二天，住房和城乡建设部启动应急预案，要求震区在建的建筑工程酌情停工。四川省已要
求全省建筑施工现场即日起全部停工。同时，区域内的建筑企业，积极投身抗震救灾，及今后的灾后重建
，均将延缓房地产项目进度。
　　二、灾后重建，将首先注重于基础设施，原材料和劳动力，将有所倾斜，也将影响到房地产项目的工
程进度。
　　三、目前灾区各界积极投身救灾，公众注意力导致短期的房地产销售较严重的萎靡，影响房企销售回
款。
　　四、国内房企第一次在销售合同上，碰到因非正常原因（不可抗力）推迟交房。
　　成都、重庆等地房地产恢复灾前水平需较长周期
　　1. 地震财产损失所造成心理阴影，降低购房热情，甚至可能出现退房现象。
　　2. 对区域房地产价格走势的负面预期，削弱投资性购房进入。
　　3. 当地部分投资需求和富裕人群的置业需求，外流的可能性存在。
　　4. 地方政府出台鼓励房地产发展的政策可能性很大，包括：税收、土地等。
　　5. 成都的旅游产业一直是当地的支柱产业。受地震的影响，客源预计受影响明显。酒店、商业等相
关物业将受到打击，进而延缓持有型物业的开发投入。
　　6. 保障住房在灾后重建的过程中，预计将发挥重要的作用，中低需求将获得释放。
　　7. 重建在基础设施、规划、配套设施等方面的提升，使区域长期投资价值提升。
三、对房地产行业的影响
　　重庆、成都近一时期在土地供应上，供大于求的情况比较明显，地震发生后，地价将走低。尤其在房
企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。如果没有重要的扶持政策，预计持续
周期偏长。
　　品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇和市场认可。例如：中海地产等企业。
　　房企在本次社会捐助中的积极表现，有利于改善社会形象。但部分房企却由于处理不当遭遇危机，例
如万科。
　　将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质
量门”危机。
　　可能加速国内（尤其是地震带地区）对抗震不达标和危旧房的改造，从而带来新的市场机会。
　　对贫 富差距和城乡差距所体现的居住安全差异，引发的生存几率思考，导致舆论关注。
四、对建筑产品趋势的影响
　　有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。
　　房企自主产品升级动力明显，抗震建筑成为市场接受的买点。在中档住房上，
　　建筑设计抗震级别的提升，预计成为主流。
　　在高档产品领域，借鉴国外地震多发国家的领先技术，将成为买点。同时，高
　　档住宅在安防设施上的投入，将为市场买卖双方所认知，例如：安全避难室等。
　　公建建筑、商业等大开间建筑设计，对抗震要求和防灾害意识增强。
五、对置业需求的影响
　　购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。
　　富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。
　　相比之下，某些非地震带地区的房屋“安全溢价”可能更加明显。

[ 本帖最后由 洛浦听涛 于 2008-5-21 17:21 编辑 ]

是否有简单说明的结论呢？

建筑抗震要求更高更严格导致建筑成本增加;通胀使物价上涨导致建筑材料上涨;建筑工人工资上涨,等.......以上归结为建安成本上涨;
投资成本的增加导致各种税费增加;
公司运营成本增加
项目各项配套(绿化\安防\景观等)成本
等等

最终:房价必然上涨

哈哈！

好的，我看着今年的房子价格怎么上涨！

看着房地产开发商、投资商、代理商怎么折腾？

开玩笑，房子价格是暴利，人人皆知，不考虑实际情况降低价格，赶快出售，竟然有人说“涨价”！

汗颜！！！！

[ 本帖最后由 roy1983 于 2008-5-26 11:39 编辑 ]

有人要代表邓州170万父老乡亲?他们不知道同意不
可以不接受房价上涨的观点,就让时间去证明吧!
不过"房子价格是暴利",恐怕不是在所有地方都适用!
北京\上海\广州\等大城市单价过万或几万!是暴利!
但邓州"实际情况"究竟是什么?不过1千多!能暴利到哪里去?
报纸上的文章讲的都是北京\上海,不是邓州,很难以偏概全!

有人要说房子涨价了?不知道是不是真的？

让他等待房价上涨的观点,就让时间去证明吧!

不过"房子价格是暴利",不是在所有地方都适用，难道我们的房子是肥皂泡吹出来的？

北京\上海\广州\等大城市单价过万或几万!是暴利!
邓州房子各方面成本都低，超过800的都是暴利的，不要把邓州人民的智商看低了！

但邓州"实际情况"究竟是什么?不过1千多!能暴利到哪里去?
邓州实际情况很明显了，地的价格不如其他地方高！农业城市，人均收入不到800元/月，房子价格卖到1600元，不知道老百姓究竟应该怎么生活了？暴利在哪里，有的人心里很清楚！

邓州房地产的销售人员亲自告诉过我，卖房子就像做坏事，卖了之后心里很不安！

你今天，心安不心安？

报纸上的文章讲的都是北京\上海,不是邓州,很难以偏概全!

报纸上说大城市，没有错！不能以偏概全！也对！

但是房子价格走向如何，应该一起拭目以待！

[ 本帖最后由 roy1983 于 2008-5-26 11:40 编辑 ]

地震对于资本市场影响是间接的，认为汶川大地震将使房价下挫更是无稽之谈。 　　地震对房地产总体市场没有影响，因为川北地区基本上属于农村地区，受灾群众多数不属于商品房有效消费群体。地震对于既定的房地产紧缩性金融政策、对于房地产市场、房地产企业都不会造成根本性的影响。 　　归根到底，房价是否上涨取决于两点：如果是自住性住房需求，取决于供求关系；如果是投资性住房消费，取决于房价上涨预期。 　　目前房价到底是否出现了崩溃性下降？答案是否定的。根据国家发改委、国家统计局调查数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。 　　房价是否存在下降预期？可能存在。主要依据不是房价下降，而是目前部分一二线城市房屋成交量下降。以本周房地产成交为例，上海市场成交环比下降5.65%，连续2周下跌；北京市场日均成交环比下降1.9%；深圳成交大幅下滑33.5%；低价房入市拉低均价，市场成交连续两周出现下滑；武汉市场成交大幅下降37.0%，价格上涨1.75%；西安市场日均成交下降15.0%；南京市场例外，成交量大幅上升58.6%。 　　从上述数据可知，虽然房价依然保持稳定，但市场成交量在下降，这说明市场观望气氛浓厚，多空双方处于胶着阶段。 　　从自住消费来看，刚性需求仍然存在，只不过房地产的消费结构发生了变化，主要满足高收入阶层的高价高档房消费会下降。如果灾后重建与城市化过程两轨合一，此次受灾地区一千万以上的民众，农村地区的居民将来会成为城镇住房的消费者，他们需要的是低价房与政府有所补贴的限价房。这就意味着，住房消费群体扩大，而房价未必会上升。 　　投资性房产面临两大风险，一是政策风险，二是国际市场下挫所造成的心理影响。 　　政策风险毋庸置疑，政府继续收紧银根、地根，同时税收政策等对于投资性住房不利，成本的增加会导致收益下降，而限价房进入市场会对房价预期产生负面影响。当预期收益无法弥补风险的时候，投资性住房会大幅下挫。目前深圳等地正在经历投资风险增加、投资客逐步退出市场的阵痛。 　　这首先冲击房地产中介，一些中介卷款而逃毫无疑问反映房地产市场链条上出现裂缝。接下来受到冲击的会是现金流量不足、前两年被土地资产迷惑疯狂圈地的房地产企业，如恒大房产。虽然恒大房产融资方面有所表现，但小额融资恐怕不足以帮助他们渡过难关。再过一两个月，房地产行业的洗牌就会表面化，超产、被并购的房地产企业会成为公众关注的焦点话题。 　　以美、英为主的房地产市场大幅下挫，会对我国房地产市场产生心理影响，而不是实质影响。次贷最危险阶段虽然已经度过，但是由于金融与投资市场的转折产生的房地产下挫惯性不会改变。占美国房市多数的二手房销量4月份继续下降1%，跌幅又创下历史新低水平。分析师预计美国住房市场至少下半年才有望出现实质性恢复，这还是比较乐观的估计。而英国5月房价创2005年11月以来的最大跌幅。鉴于我国房地产市场严格控制外资流入，国际房地产市场下降不会对中国房地产市场造成直接冲击。 　　中国房地产市场会发生结构性改变，消费结构、房地产开发商都会发生一轮旨在集聚房地产市场的大洗牌过程，结果是市场结构改变、房价增幅下降。但没有强有力的证据表明，中国的房地产市场将会出现不可预见的逆转。 [table=98%][/table]

实践是检验真理的唯一标准！

让开发商、投资商、代理商一起等待房子涨价吧！

难道我们的房子是肥皂泡吹出来的?
难道开发商的房子是肥皂泡吹出来的?
地不要钱?
砖不要钱?
水泥不要钱?
办理各项审批手续不要钱?
绿化不要钱?
各项配套不要钱?
暴利?

没有人说不要钱！

关键是多少钱合适呢？